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樓市成交:預計13年全國商品房銷售面積增速約10%。一季度成交較旺,二季度則略低于預期,信貸在年初較為寬松,進入4月份首套房貸利率優(yōu)惠折扣收緊,一季度需求略有透支也影響二季度的成交。限購城市成交增速快于非限購城市。9月成交的環(huán)比改善值得期待。房價:整體溫和上漲,一季度的漲幅高于二季度,這與庫存在一季度較低二季度高企有關。
一線和二線重點城市漲幅較快,主要因去年同期部分開發(fā)商以價換量使得基數(shù)較低。未來需要關注貨幣政策對于房價的影響。土地市場:延續(xù)去年四季度的火爆,一二線城市地王頻出,部分城市土地出讓金已經高于去年全年。政策:從行政調控轉向機制改革,從短期控制走向長效建設。
公司:毛利拐點、集中度提升
毛利率低點已現(xiàn),未來將企穩(wěn):上半年結算項目大多在去年年初銷售均價較低,同時土地成本較高,目前毛利率已是低點,均價上升后將帶動毛利率企穩(wěn)。銷售增速進一步分化,龍頭企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢盡顯:龍頭房企的銷售增速超越行業(yè)平均,全國和城市市場占有率都進一步提升。拿地穩(wěn)健布局發(fā)達城市,新開工力度普遍加大:上半年規(guī)模房企拿地集中在一二線城市,注重市場規(guī)模和需求支撐,輔以市占率的提高進一步做大規(guī)模。在政策平穩(wěn)的預期下,新開工力度普遍加大。資金成本下移,杠桿率上升:社會整體資金成本較去年下降,特別是信托成本下降顯著,融資渠道漸趨多元化,板塊短期資金壓力較小。不過在一二線城市布局,開支相對較大,在資金成本下降時,房企凈負債率整體上升,板塊杠桿進一步放大。
估值邏輯的再演繹
行業(yè)估值與基本面的博弈:我們維持中期策略判斷,板塊估值與行業(yè)增速正相關,與投資波動性負相關。在中性的假設下,13年行業(yè)增速可以維持在10%左右,好于12年的1.8%,并且投資波動性確實隨著行業(yè)政策長效化后開發(fā)商預期穩(wěn)定而在減小。尋找擁有超額收益的品種:行業(yè)增速趨勢放緩的情況下,板塊整體估值的提升空間有限。我們認為,兩種類型的房企將會持續(xù)獲得超額收益,一類是解決土地稀缺性的房企,比如華夏幸福,再有是基于高周轉、高杠桿下的企業(yè)規(guī)模快速增長,比如陽光城與泰禾集團。
風險提示
下半年房地產銷售增速低于預期;資金面趨緊使得公司財務承壓。
